不动产投资(不动产投资公式？)
不动产投资公式？
公式1:
租金乘数小于12
租金乘数，一个比较总售价和年总租金收入的简单公式(租金乘数=投资额/年潜在租金收入)，小于12。
比如一套房子，2001年卖22万，月租1500，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被视为大多数租赁物业的分界线。如果房产的租金乘数超过12倍，很可能带来负现金流。现在这套房子的价格涨到了60万，但是月租金还不到2000，租金乘数涨到了25倍，已经大大超出了合理范围。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己的要求进行比较，也可以在不同物业之间进行比较，以较小者为准。但是，这种方法没有考虑到空置房和拖欠租金的损失，以及运营费用、融资和税收的影响。
公式2:
8-10年收回投资
考虑到租金、价格和前期的主要投资，回收期法比租金乘数有更广的适用范围，还可以估算资金回收期的长短。其公式为：投资回收年限=(预付款期限内的首付按揭付款)/(月租金-月按揭付款)12。
一般来说，回收年限越短越好，合理年限在8-10年左右。以上述房子为例。假设2001年，首付5万，月供1000，一年后交房。当时其投资回收期为10.3年。但2005年，由于房价上涨，房租并没有同时上涨。现在购买这套房产的月租金收入无法弥补月供，实际上面临着投资无法收回的情况。
公式3:
此外，还可以参考以下国际专业财富管理公司的公式对房产进行评估。如果房产年收入 15年=房产购买价格，那么房产是物有所值的；如果房产年收入 15年gt房产购买价格，房产还有升值空间；如果这套房产的年收入是15年lt房产的购买价格，那么这套房产的价值已经被高估了。以上面提到的房子为例。2001年，年租金收入18000元，乘以15，就是27万元，高于当时22万元的售价，值得投资。但现在以月租2000元计算，合理价值36万元，远不及现在的售价60万元，价值已经透支。这是三种常用的比例和比率方法。其中有些可以通过简单的预测分析帮助投资者快速做出判断，有些则需要进行专业的投资分析，计算出其他指标来增加可靠性。比如地段好的房产，租金回报率可能低，但升值前景更好，或者普通的房子可以享受税收减免，一定程度上可以弥补过高的租金乘数。
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