在建工程抵押是根据建设进度吗 在建工程抵押一定要进度吗？

在建工程抵押一定要进度吗？

在建工程能否做抵押贷款？

在建工程抵押是指抵押人以合法取得土地使用权连同在建工程投资资产作为偿还贷款的行为。

1.从国家宏观管理来看，银行贷款分为多种用途:如流动资金贷款、固定资金贷款、专项资金贷款等。，以利于宏观调控，防止盲目扩张和盲目发展。

2.从银行 站在自己的角度，降低贷款风险。

相关法律知识:

房地产价值是房地产权利价值的货币表现，对房地产的评估实际上是对其权利价值的评估。由于在建项目不同于已完工或老旧的房地产，其权利状态下的一些情况因各种原因被隐藏。因此，在建工程抵押价值的科学评估应建立在准确界定在建工程评估范围的基础上。

1.土地所有权

在建项目土地权属有两种，有四种情况，分别是以出让取得的国有土地使用权、以租赁取得的土地使用权和以无偿划拨取得的国有土地集体所有的土地使用权。由于所有权性质和情况不同，抵押评估价值的内涵与被评估项目即将发生的经济行为并不完全相同。

2.项目所有权

对于在建房地产项目的抵押贷款评估，需要查明委托房地产项目是否属于联合建设项目或是否有参与单位，委托单位是否真正拥有委托房地产项目的全部或部分所有权。如果委托单位是估价对象的主要施工单位，且有一个或两个承包商，则承包商的价值不属于委托单位，其价值不属于估价房地产的抵押范围。如果估价房地产项目是一个联合建设项目，委托单位对估价对象有什么权利？因此，评估人员必须充分调查和掌握上述情况，特别是要弄清项目公司所涉及的各方的权利，以及各方之间的经济合同在法律上是否有效。估价人员只能对委托单位对委托房地产项目实际拥有的那部分权利的抵押价值进行评估。

3.施工进度

在鉴定实践中，每个项目完成的在建工程工程量不同，有的刚完成设计楼层以下的基础工程(含地下室结构)，有的刚完成裙房结构，有的已完成全部结构封顶。大部分项目，他们的装修和设备安装工程都没有进行。对于上述不同情况，必须准确掌握在建工程的实际完工进度，即掌握已完工的实物量，那些未安装固定在建筑物主体上的材料设备不能纳入在建房地产项目的评估范围。所以需要抵消在建工程。在评估质押物的价值时，我们可以 不能简单地根据项目的实际投资进度来评估其价值。

4.销售情况

部分在建房地产项目已取得商品房预售许可，部分楼盘已预售完毕。在评估抵押价值时，一定要明确把握两个问题，一是预售许可证允许的楼层及其建筑面积，二是开发商实际已经销售了多少建筑面积。评估时，整个在建房地产项目的评估价值必须扣除已售出的在建工程实物部分的价值和相应的土地使用权价值。因为部分已出售房产的权利已不属于委托单位，委托人无权抵押。

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