房屋使用权可以融资租赁吗(以房屋使用权融资是否合法？)

以房屋使用权融资是否合法？

住房贷款的条件之一是贷款人必须拥有房屋所有权，并能出示房屋所有权证明。对于拥有房屋使用权的人来说，不能满足这个条件，所以不能申请贷款。

房屋使用权是指对房屋的实际使用权。并不是说只有房屋的所有权人才有权使用房屋。非房屋所有人也可以通过一定的法律合同取得房屋的使用权，比如业主将房屋出租给他人。

目前没有银行会用住房使用权申请融资。

什么是房地产融资租赁？

(1)拓宽房地产融资渠道。房地产金融租赁公司作为业务载体，可以通过吸收股东 投资，或者在货币市场、资本市场采取借贷、借款、发债等融资手段，改变房地产主要依靠银行贷款的单一融资模式。外资银行大举进入之前。;房地产融资租赁也为外国投资者进入提供了平台。;美国房地产市场。

(2)降低住房消费门槛。房屋使用者通常不先取得所有权再行使使用权，而是通过支付租金直接取得使用权。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付，才能获得房产的使用权。相比之下，房地产融资租赁真正做到了 "零首付，大大降低了住房消费的门槛。

(3)租赁灵活。传统的银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，对承租人偿还租赁款做出灵活的安排，如延期支付、递增支付、递减支付等。此外，出租人和承租人还可以协商租金价格。

(4)促进房地产销售。房地产融资租赁业务是为承租人提供的一种金融服务，租赁公司是营销载体，融资租赁是房地产卖方的一种营销手段。住房消费门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。拥有大量资金的房地产公司也可以通过其拥有或控制的租赁公司，通过房地产融资租赁来推广其产品。

(5)风险低。对于出租人来说，基本没有风险，因为在合同到期前，出租人始终是房产所有人。出租人通过收取租金获得收入。在存款利率下降的情况下，出租人更愿意通过这种无风险的获得高于利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化、财产信托等，将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

(1)抵押权是一种商事交易，买受人不仅取得交易物的使用权，而且取得该物的场所。有权利。融资租赁是租赁行为的一种。虽然承租人实际承担了租赁物造成的成本和风险，但从法律上讲，租赁物的所有权名义上仍归出租人所有。

(2)融资租赁和抵押在会计处理上也有所不同。融资租赁中，租赁物的所有权属于出租人，租赁物视为长期应收款；承租人计入固定资产进行折旧。抵押购买的物品属于买方，因此包括在买方 买方负责资产负债表和折旧摊销。

(3)以上两项导致税务处理的差异。融资租赁中，出租人可以从应计收入中扣除摊余折旧，承租人可以从应纳税所得额中扣除摊余折旧。在抵押贷款交易中，买方可以从应纳税所得额中扣除摊余折旧，买方也可以从应纳税所得额中扣除利息成本。此外，购买某些固定资产可以在一些西方国家享受免税投资。

(4)从期限来看，抵押的付款期限往往低于交易货物的经济寿命，而融资租赁的租赁期限往往相当于租赁货物的经济寿命。因此，融资租赁获得的同一货物的信用期比抵押获得的要长。

(5)抵押贷款不是全额信贷，买方通常要立即支付部分贷款；融资租赁是一种全额信贷，为所有的租金价格，甚至运输、保险、安装等额外费用提供融资。虽然融资租赁通常在租赁开始时需要一定的保证金，但这笔费用一般比抵押交易所需的即时付款要少得多(例如在进出口贸易中，买方需要用现金支付至少15%的贷款)。因此，对于同一物品，融资租赁提供的信用总量一般大于抵押交易提供的信用总量。

(6)融资租赁和抵押交易在支付时间上也有差异。后者一般是每期期末，抵押前一般有宽限期。融资租赁一般没有宽限期，租金在租赁开始后支付。所以租金的支付往往是在每期的期初。

(7)融资租赁到期时，租赁物通常有残值，承租人一般不能随意处分租赁物，需要办理交换或购买手续。抵押交易的买方拥有指定抵押后的交易物品，并可随意处分。

(8)融资租赁的标的物一般是机器设备等寿命长、价值高的物品。

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