经营不动产设备租赁必须要融资吗 融资租赁能做不动产吗？

融资租赁能做不动产吗？

房地产中的土地，金融是不能出租的；

如果不动产中的地上定着物不属于独立的权利客体，如工业设备、工业厂房、医疗建筑、校舍等。，可以用融资租赁；

如果不动产中的地上定着物属于不动产，由于标的物的特殊性和标的物所属行业的特殊性，特别是其税收政策与一般常规融资租赁有较大不同，不宜采用融资租赁。

不动产租赁的成本是什么？

特定内容

1.租金

租金主要由租赁价格决定。设备价格一般由三个因素组成:设备购买价格、途中运费和保险费。

设备的购买价格一般由承租人和出租人根据当时的市场价格协商确定。为了防止出租人随意提高租赁设备的采购价格，承租人还可以直接与供应商谈判，谈妥采购价格等条款，然后再与出租人谈判，有时甚至会在将合同转让给出租人之前，以买方的名义与供应商签订采购合同。

国际租赁中的设备大部分是进口的，会涉及到不同的定价。如果按CIF计价，则直接作为设备的采购价格；如果价格是FOB，运输和途中保险费将被加到价格里。在很多融资租赁中，运费和保险是由承租人支付的，所以在确定租金时，这两项费用要从设备价格中扣除。

2.安装调试费

在非租赁业务中，企业取得的设备价格应包括设备的安装调试费。在计算租金的时候，要看具体情况。如果是出租方负责设备的安装调试，那么这部分费用应该包含在租金的计算和确定中。承租人承担安装调试费的，不应计入租金。

3.兴趣

现代国际租赁主要以融资为目的，出租方要按一定的利率收取利息。此外，出租人 s的设备不一定是用自有资金购买的，但是借钱也是必须的。利率由市场平均利率、税收因素、租赁公司融资费用、利差风险等因素决定。利息收入是出租方的经营收入，因此需要缴纳一定的营业税和所得税。资金来源、财务状况、承租方。;租赁公司的声誉、金融市场及其未来趋势也会影响利率的变化。此外，不同的租金支付也会影响利息，如定期支付、不定期支付、等额支付、递增支付等。

4.手续费

手续费是出租方为补偿各种日常开支而收取的费用，如办公费、工资、差旅费、广告费、税金等。出租人的一部分的日常费用是可变成本，随着业务量的增加而增加；另一部分是固定成本和业务量的关系。小。手续费有两种计算一种是按照资产价格的一定比例收取，另一种是计入租金。一般来说，无论是从国外购买设备再租给国内企业，还是从国外租赁再转租，国际租赁的手续费总是高于国内租赁的。

5.维护费

设备的维护费用也是企业为获得设备使用权而支付的费用。从形式上讲，谁修设备，谁承担相应的费用。但由于出租方有较多的同类设备可供出租，有一定的专业维修能力和服务众多客户的规模效益，租赁形式中的维修费用往往包含在租金中，但相对较低。因此，在进行租赁决策时，应尽可能准确地分析和估算维修费用的现金流，以便做出更合理的决策。

6.保险费

为防止意外损失，购买设备的企业不仅要直接或间接承担运输保险费，还要承担设备使用过程中的保险费。不同的融资方案和不同的租赁形式有不同的保险费形式。例如，在经营租赁模式下，在设备的整个经济寿命中，由于承租人多，租赁期短，保险费由出租人支付，然后以租金的形式转嫁给承租人。在融资租赁模式下，大部分保险费用由承租人支付。在租赁决策中，为了使分析和比较建立在相同的基础上，必须充分考虑这一点。

7.担保费

在国际租赁业务中，出租人总是期望收回投资并从租金、利息和手续费中获利。但由于种种原因，承租人不能如期支付租金，或者租赁设备因使用不当而损坏或磨损过快，出租人就要承担各种风险。为了避免损失，出租人往往会要求承租人找信誉好的机构做担保。但担保机构收费，有时担保费因租赁设备价值巨大而不可忽视，决策时不能轻易省略。

8.象征性购买费

在融资租赁模式下，租赁期满后，根据合同约定，租赁企业可以以一定的价格购买原租赁设备，其保留费可能远低于保留时资产的实际价值，也可能符合当前市场价格。无论如何挽留购买，这部分支出都是企业的现金流出，在做租赁决策时必须考虑在内。

有的租赁合同还约定，租赁企业归还时要保证设备的新旧程度。如果设备过度磨损，承租人应根据设备的重置价格以货币资金的形式补偿出租人过度磨损的部分。例如，A企业从B公司租赁某设备，租期5年，属于非保留租赁。退回时，原新旧度为40%。如果实际新旧程度为30%，假设期末设备重置价格为100000元，承租方将赔偿10000元的超额损失。这部分补偿也是租赁决策的一部分。

不动产租赁的成本是什么？

房地产的租赁费用包括:房屋折旧、维修费、物业管理费、人员维修费等。房屋租赁纳税分为以下四种情况。

一、个人租用非住房(商店、写字间等。)应缴纳下列税款:

1.房产税:按租金收入的12%计算缴纳(根据《房产税暂行条例》第四条规定)。

2.营业税:按租金收入的5%计算缴纳(根据《营业税暂行条例》税目税率表)。

3.城市维护建设税及教育费附加:实际缴纳的营业税乘以城建税税率(根据纳税人情况适用7%、5%和1%三种税率 的位置)和教育附加费率是3%。

4.个人所得税:财产租赁所得每次不超过4000元的，800元的费用超过4000元的，扣除20%的费用，余额为应纳税所得额，税率为20%。

(根据《个人所得税法》第三条、第六条和《个人所得税法实施条例》第八条、第二十一条的规定)。

5.印花税:按房产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元的，以1元为单位加盖印花(按《《印花税暂行条例》和印花税目税率表》执行)。

二、个人出租房屋应缴纳以下税费，根据财税〔2008〕24号文件规定(分别为房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税):

1.房产税:按租金收入的4%计算缴纳。

2.营业税:按3%税率减半计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加:实际缴纳的营业税乘以城建税税率(根据纳税人情况适用7%、5%和1%三种税率 的位置)和教育附加费率是3%。

4.个人所得税:对个人临时出租房屋取得的所得，按10%的税率征收个人所得税。财产租赁收入每次不超过4000元的，800元的费用扣除4000元以上，扣除20%的费用，余额为应纳税所得额。

5.免征城镇土地使用税。

6.免除印花税。

三、企业纳税人出租、承租用于经营的房地产应缴纳以下税费:

1.房产税:按租金收入的12%计算缴纳。

2.营业税:按租金收入的5%计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加:实际缴纳的营业税乘以城建税税率(根据纳税人情况适用7%、5%和1%三种税率 的位置)和教育附加费率是3%。

4.企业所得税:年底汇算清缴。

5.印花税:根据房产租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元的，以1元为单位盖章。

四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税费:

1.房产税:租金收入的4%(根据财税[2008] 2号4号文件的规定)。

2.营业税:按租金收入的5%计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加:实际缴纳的营业税乘以城建税税率(根据纳税人情况适用7%、5%和1%三种税率 的位置)和教育附加费率是3%。

4.企业所得税:年底汇算清缴。

5.印花税:根据房产租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元的，以1元为单位盖章。

增值税税率为5%，其中(住房增值税税率为1.5%)。个税，税前税率1.5%。房产税8%-12%(各地税率不同)，城建教育三项加地方教育加起来是增值税的11.5%。

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