北京昆仑公寓 北京最早的豪华公寓？
北京最早的豪华公寓？
1.最早的公寓概念：SOHO
现在我们都知道潘石屹的公司叫SOHO。其实他公司最早的前身是红石实业。SOHO的名字是在它的第一个项目“现代城”创新性地提出商业和住宅使用的概念并取得成功后改变的。
SOHO的概念其实是从美国传入的，意思是“在家办公，小办公室”。2000年的那个时候，是新经济，是新概念，是自由灵活的新生活方式。SOHO是自由职业者的别称，也代表了一种自由、灵活、新颖的工作方式。
有意思的是，在当时，将住宅改为“商住两用”是划时代的做法。价格高于住宅，也受到市场追捧。所以SOHO公寓产品瞬间火了起来，形成了当时的模仿潮。潘一还直接把公司的名字改了，继续开发很多SOHO概念的项目，成为他个人的品牌标签。
然而，现实是骨感的。后面大家都知道，SOHO概念虽然成功，但是产品并没有经受住历史的考验。“商住混合使用”带来了非常差的体验，严重影响了房子的价值。
所以高价买老潘房子的客户后来后悔了，这些SOHO的房子就成了从来不升值的房子。商住两用的概念已经逐渐被市场淘汰。
2.短命的酒店式公寓
继SOHO之后，大约在2002-2005年，市场上又出现了一股酒店式公寓的潮流。
当时的酒店式公寓一般有以下特点：地段好，容积率高，精装修，面积小为主，号称有酒店式服务，很多项目还提出了“售后包租”的诱人政策。总价门槛低，投资品类少，市场环境混乱，让酒店式公寓火了一阵，但很快就归于沉寂。
最后的问题是产品逻辑没有建立起来：产权人和经营者分离，无法形成有效的管理和运营；质量太薄，无法形成势能支撑；最关键的是，“售后包租”后来被定义为非法市场行为，被明令禁止，这也加速了这类产品的衰落。
3.鼎好鼻祖：豪华公寓
银泰柏悦公馆、昆仑公寓，构筑了北京公寓的巅峰时代。
这位“房地产营销人”记得很清楚，十年前，国茂周边的房子还不少，都在1万元以内，但银泰柏悦和昆仑公寓，一个在国茂，一个在燕莎，价格高达5万元。行业内外，群山挺立，叹为观止。
可以说，这两个项目开启了北京最早的豪宅时代，它们以豪华公寓产品站在了市场的“塔顶”。这是特定的市场阶段，后期的公寓项目很难超越。
当时这类产品有两个特点：——。
第一，主要面积很大，但是房间很少。200多平米也就两个卧室，现在不实用。无论是自住还是投资，都太奢侈了。二是都和五星级酒店联系紧密。从案例名称可以看出，柏悦酒店和昆仑酒店的光环大大提升了公寓的品质和形象，构成了关键的价值支撑。
经历了这个市场周期，公寓项目彻底翻盘了。即使是现在，鼎好最早的鼻祖也是由公寓产品创造的。
4.住宅、商业和住宅公寓
这是我们正在经历的一个市场阶段。大前提是近几年住房供给大幅下降，导致了近50年来商品房产品替代住房功能的发展趋势。
如果忽略产权，这部分商住公寓产品和住宅几乎一样——
同样的社区规划，紧凑实用的户型，风格化的精装，智能化的配置，甚至带来所有的商业。相对于被豪宅完全异化的住宅市场，商住公寓拥有地段、层高、大玻璃幕墙、赠送区等产品优势，以及低总价不限购、公平购的优势。
虽然交易的商业和
接下来，公寓的趋势将走向何方？最终的发展形式会是怎样的？我们如何定义公寓的标准和价值观？
或许，市场在呼唤新公寓时代的开启。
当时第一个顶级商业综合体项目——首都中心应运而生。
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