无形资产估价

2017-03-27

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RICS 2012

英国皇家特许测量师学会(RICS)出版

Parliament Square

London

SW1P 3AD

UK 对於任何人因参考本出版物所载资料而采取或不采取行动而招致任何损失或损害，其作者或RICS 概不负责。

英国皇家特许测量师学会估价专业组编写

©英国皇家特许测量师学会(RICS) 2012年12月。本出版物全书或各部分的版权属于RICS 。除非得到RICS 书面认可或依据既有许可规定，本出版物的任何部分不得以图像、电子、机械等方式，以及以复印、录音、录像或网络传播等手段，进行复制或使用。

本书制版方为英国伯克郡里丁市的Columns Design XML有限公司。

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致谢. .............................................................................................................................................................................................. iv

RICS 指南手册 ............................................................................................................................................................................... 1 1

8 导言 .................................................................................................................................................................................... 3 工作范围与委聘条款. ........................................................................................................................................................ 5 估价的概念. ........................................................................................................................................................................ 7 估价尽职调查. .................................................................................................................................................................... 8 估价方法........................................................................................................................................................................... 10 现值技术........................................................................................................................................................................... 12 报告 .................................................................................................................................................................................. 14 保密性 .............................................................................................................................................................................. 15

无形资产的估价 | iii

致谢

主要作者

David Bowes，RICS 资深会员，Bruce Sutherland & Co

Kelvin King，RICS 资深会员，Valuation Consulting Co. Ltd.

工作小组成员

David Faulkner，RICS 资深会员, Colliers International

Ambar Maheshwari，RICS 会员, Jones Lang LaSalle

Gulzar Malhotra，RICS 会员，Deutsche Bank AG，Filiale Mumbai Rami Kaushal，RICS 会员，CB Richard Ellis

Tim Heberden，RICS 资深会员，Brand Finance

Martin Willis，RICS 资深会员，Fleurets

Alexander Lopatnikov，RICS 会员，American Appraisal

Steven Napier，Ernst & Young LLP

Peter van Arnhem，RICS 资深会员，Taxatiebureau Drs. P.C. van Arnhem BV Gary Man，Greater China Asset Services

David Jones，Walker Chandiok & Co.

David Panna，Walker Chandiok & Co.

Venu Yadav，Ernst & Young LLP

Phillip Gainey，RICS

中文版校对工作组成员

Chengjun Wang, RICS资深会员, China Valuer International Co. Ltd. Nova Chan, RICS资深会员, PWC

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RICS 指南手册

本书为指南手册。我们在本书中为具体专业任务提供的所有推荐意见均应被视为“最佳实践”的建议，即RICS 认为符合专业胜任能力的高标准的实践。

虽然我们不强制会员执行本指南提供的推荐建议，但您应当考虑以下几点：

如果测量师面临专业疏忽的指控，法院或法庭可能会考虑RICS 发布的所有相关指南手册的内容，以便确定测量师在执业时是否具备合理的专业胜任能力。

RICS 认为，如果会员按照本指南的建议展开实践，他们在面对专业疏忽指控时至少能够为自己提供部分的辩护。但是，会员有责任自行确定本指南的内容是否适用。

每位会员在处理任何专业任务时都应当独立决定何种程序较为适当。但是，如果会员没有采取本指南手册中提供的最佳实践建议，他们必须有充分的理由。法庭或法院在处理诉讼案时可能要求他们解释为什么决定不按照指南的建议行事。同样，如果会员没有按照指南手册行事，他们在受到RICS 纪律调查时也将被要求解释自己采取的行动，以供纪律检查小组考虑。

除此之外，RICS 还要求每位会员在指南生效之后的合理时间范围内了解最新版指南的内容，因此这本指南手册还与会员的专业胜任能力相关。

无形资产的估价 | 1

RICS 指南手册

文件地位定义

RICS 提供了一系列标准文件，见下表。本文件属于指南手册。文件类型

准则

国际标准定义与其他相关机构合作编写的、基于国际高水平执业

原则的标准

实践声明

RICS 实践声明根据RICS 会员行为手册第四条规定编写的文件，向

会员提出强制要求

指南

强制或最佳实践建

议（文件内将说明属

于哪类）

最佳实践建议强制地位强制 RICS 实践准则 RICS颁布的、得到另一专业机构/利益相关者认可的文件，为用户提供公认为良好的、得到有操守的执业者采用的专业实践建议。 RICS 指南手册（GN ）为用户提供业内公认的、良好的专业实践，这些实

践为得到公认的、由有能力、有操守的执业者采用。

RICS 信息文件（IP ）

基于实践的信息，为用户提供最新信息与/或研究信息与/或解释说明

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1 导言

1.1 本指南手册介绍的是无形资产的估价，反映的是《国际估价准则》（IVS ）210“无形资产”中的要求。

1.2 IVS 210中的C1段将无形资产定义为“一种非货币性资产，以其经济特性证明其存在，没有具体的物质形态，但为其拥有者带来了权利和特权，并因此而带来收益”。因此，无形资产能够从经营实体中分离出来，并且能够能够单独地或连同有关的资产、负债或合同，进行销售、转让、许可、出租或交换。源自合同或法律权利的不可辨认无形资产通常被称为商誉，可能可以、也可能不可以从实体、其他权利和义务中分离出来。

1.3 可辨认的无形资产包括以下几种：

• 营销相关资产：主要集中在市场营销或提升公司产品或服务（包括商标、品牌、商号、商业外观、互

联网域名、报纸刊头、非竞争协议等）的活动中使用；

• 客户或供应商相关资产：源于与客户和供应商的关系或对客户和供应商的知晓，用于公司顾客关系的

建立、发展、管理和维护（客户名单、订单或未结订单、顾客合同和相关关系、非合约客户关系等）。 • 艺术类无形资产：源于受到合约或法律权利（版权和设计）保护的艺术作品或服务，能够获得包括艺

术品（话剧、歌剧、芭蕾、书籍、杂志、报纸、音乐作品、绘画、摄影、录像、电影、电视节目）许可使用费在内的利益。

• 技术类无形资产：指技术创新或进步的价值，可源于非合约的技术使用权，或受到法律或合约权利保

护的使用权（如专利技术、计算机软件、非专利技术、数据库、商业秘密、正在进行的研究和开发、制造工艺和技术诀窍等）。

1.4 无形资产可能是合约性的，也可能是非合约性的。基于合约的资产指的是源于合约规定的权利价值（包括许可、特许使用，以及暂停协议；广告、建设、管理、服务或供应租赁协议；施工许可；特许经营协议；经营和转播权；其他没有明确分类或未被归为有形资产的合同使用权；服务合同；雇佣合同等）。

1.5 商誉是无形资产的一个主要类别。IVS 210的C11段将商誉定义为“由企业、企业权益，或是使用不可分割的资产组合所带来的未来经济收益”。可能构成商誉一部分的收益包括企业合并带来的协同效应，这一效应因企业而异，其例子包括企业其他资产价值没有体现的规模效应、向其他市场扩展的增长机会、公司资本，例如从组织良好的网络中获得收益。通常来说，商誉的价值是从企业的总价值中扣除所有可辨认的有形资产和无形资产后的剩余数额。

无形资产的估价 | 3

1.6 无形资产是根据特点相互区分的，这些特点包括所有权、功能、市场地位和形象等。例如，时装女鞋品牌可能通过使用特定颜色、款式、乃至价格来树立风格。除此之外，虽然同一类别的无形资产不可避免地带有类似的特征，但仍有一些特征可以将类似的无形资产区分开来。

1.7 本指南手册使用的许多术语的定义来自国际估价准则理事会（IVSC ）编纂的《国际估价术语表》，具体信息可以访问www.ivsc.org/~ivscorg/glossary。

1.8 为了符合《RICS 估价—2012版专业标准》（“红皮书”）VS 1.6对知识和技巧的要求，估价师应当经常性地参与无形资产估价，因为最重要的是在实践中了解影响具体资产的因素。

1.9 本指南适用于全球所有地区。

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